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Coluna

De olho nos Fundos de Investimentos Imobiliários

Dia-a-dia da economia

26 outubro 2020 - 06h00Por Reinaldo Cafeo
De olho nos Fundos de Investimentos Imobiliários


Os ganhos advindos destas operações são divididos com os investidores participantes do “condomínio”.

Os administradores dos fundos seguem regulamentos pré-definidos para tomada de decisão em que planta investir. O patrimônio do fundo é dividido em cotas ou frações. O investidor compra estas cotas, não tendo nenhum direito sobre o empreendimento, também, evidentemente, não responde pessoalmente por qualquer obrigação que recaia neste empreendimento.

Conceitualmente o fundo imobiliário é considerado de renda variável, mesmo tendo como lastro receitas recorrentes. Isso porque não há garantia que os inquilinos paguem pelos aluguéis e podem ocorrer desistências ou deixar os imóveis desocupados. Além deste aspecto, incertezas na conjuntura econômica podem afetar este mercado, reduzindo o valor da cota. 

Há várias modalidades de investimentos. Existe o denominado fundo de tijolo ou de renda, que são os investimentos em ativos reais, em imóveis mesmo. Estes investimentos podemos ser realizados em vários imóveis simultaneamente tais como: escritórios, prédios industriais, galpões logísticos, hotéis, shopping centers, hospitais, escolas ou agências bancárias, entre outras. 

Outra modalidade é o fundo de papel ou de recebíveis. Neste caso os gestores dos fundos compram títulos ligados ao mercado imobiliário, em vez de imóveis. Compram por exemplo, LCI – Letras de Crédito Imobiliário, LH – Letras Hipotecárias, cotas de outros fundos imobiliários, CRI – Certificados de Recebíveis Imobiliários, FIDC – Fundos de Investimento em Direitos Creditórios, entre outros. 

E tem ainda o fundo híbrido: mesclam a carteira com imóveis em si e papéis do segmento imobiliário.

As cotas dos FII mais conhecidos são negociadas na bolsa de valores, sendo que o valor mínimo é uma cota, que pode custar menos do que R$ 100,00. Vale destacar quais são os custos envolvidos: taxa de administração e alguns fundos cobram taxa de performance, que será calculado com base no desempenho do fundo, a diferença entre um indicador de referência e ganho alcançada gera um “bônus” ao gestor dos fundos. Também tem a taxa de corretagem.

No tocante ao rendimento, por força legal, os fundos são obrigados a distribuir os rendimentos no mínimo a cada seis meses. Alguns fundos remuneram mensalmente o investidor.

Dependendo do ativo aplicado o rendimento médio tende a ser superior ao CDI (Certificado de Depósito Interfinanceiro) referência da renda fixa. O rendimento distribuído periodicamente aos investidores pessoas físicas é isento de imposto de renda desde que o cotista possua menos de 10% das cotas do fundo; ainda que o fundo tenha no mínimo 50 cotistas e que as cotas do fundo sejam negociadas exclusivamente em bolsa de valores ou mercado de balcão organizado. Haverá, como ocorre na maioria dos fundos, a tributação no ganho de capital, ou seja, na valorização da cota: quando as cotas forem vendidas, sobre o ganho capital incidirá a alíquota de 20%. Observem que diferentemente dos aluguéis tradicionais, que são tributados como renda aplicando a tabela progressiva do imposto de renda para pessoa física, nos FII os tributos são menores.

Vale um alerta final: como toda renda variável, destine somente parte de recursos disponíveis e busque orientação de especialistas.